Grundstückgewinnsteuer: Die Tücken des Verkaufs

Der Entscheid, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen, ist oft schnell gefällt, wenn damit ein satter Gewinn erzielt werden kann. Doch Vorsicht: Die Öffentliche Hand erhebt auf dem entstandenen Gewinn die Grundstückgewinnsteuer. Diese kann je nach Kanton fast die Hälfte des Verkaufgewinnes ausmachen.

Was ist ein Grundstückgewinn?

Kurz gesagt ist dies die Differenz zwischen den Anschaffungskosten der Immobilie und dem erzielten Verkaufspreis. Wurden im Laufe der Zeit wertsteigernde Investitionen in die Immobilie getätigt, können diese vom Verkaufsgewinn abgezogen werden. Dies ist aber nur möglich, wenn entsprechende Quittungen vorliegen. Dasselbe gilt für Maklerprovisionen und Verkaufsaufwändungen, wie z.B. Werbung, die dem Verkauf zugrunde liegen.

Allerdings ist es oft schwierig, die tatsächlichen Anschaffungskosten einer Immobilie zu ermitteln, die seit Jahrzehnten, bei ganz alten Häusern vielleicht schon seit Generationen, im Besitz des Verkäufers ist. Deshalb wird der Marktwert der Immobilie als Richtwert genommen, der, je nach Kanton, vor 10-30 Jahren für die Immobilie galt. So wird verhindert, dass der Verkauf eines Hauses, das vor 80 Jahren für ein paar zehntausend Franken gekauft wurde und heute durchaus Millionen wert sein kann, überrissen besteuert wird.

Entscheidend: Die Dauer des Immobilienbesitzes

Die meisten Kantone machen die Höhe der Steuer zudem abhängig von der Besitzdauer der Immobilie. Damit soll vor allem der kurzfristigen Spekulation mit Immobilien vorgebeugt werden. Wird ein Haus gekauft und innerhalb eines Jahres mit Gewinn wieder verkauft, ist die Steuer am höchsten. Wer das Haus erst nach 10 Jahren verkauft, erhält zum Beispiel im Kanton Zürich eine Steuerermässigung von 20 Prozent. Nach 20 Jahren sind dies 50 Prozent Ermässigung.

Aufschub für Grundstückgewinnsteuer

Wer allerdings den Gewinn aus einem Immobilienverkauf innerhalb von zwei Jahren erneut in den Kauf einer selbst genutzten Immobilie investiert, erhält einen Steueraufschub. Wird nur ein Teil des Gewinns investiert, gilt der Steueraufschub zumindest für diesen Teil. Wird diese Immobilie dann verkauft, ist die Grundstücksgewinnsteuer fällig, wenn nicht wieder in selbstgenutztes Eigentum investiert wird.

Vorsicht: Auch Käufer haftet

Ist der Verkäufer nicht in der Lage, die Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen, gehen Kanton oder Gemeinde trotzdem nicht leer aus. Denn in diesem Fall hat die Öffentliche Hand ein Grundpfandrecht auf die verkaufte Immobilie und kann die Steuer auch beim Käufer einfordern. Der Käufer kann sich aber absichern, indem er vom Verkäufer die vertragliche Absicherung der Grundstückgewinnsteuer verlangt. Auf jeden Fall ist es empfehlenswert, sich vor dem Verkauf mit dem Thema Grundstückgewinnsteuer auseinanderzusetzen. Zudem bieten einige Finanzämter auch online Steuerrechner an.

Quelle: Steuergesetzgebung der Kantone, Webseiten der Finanzämter, Handelsblatt