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Immobilie sanieren: Wie gehe ich mit Altlasten um?

Nie war die Gelegenheit besser, in die Jahre gekommene Immobilien umzubauen. Denn vor allem energetische Sanierungen werden von der Öffentlichen Hand finanziell unterstützt und lohnen sich auch steuerlich. Doch was, wenn bei der Sanierung der Liegenschaft Altlasten auftauchen?

Ob unter dem Dach, in den Wänden oder im Boden: Schadstoffe können vor allem in älteren Liegenschaften immer wieder auftauchen. Muss eine Immobilie aufgrund der Belastung saniert werden, spricht man von einer «Altlast». Doch was heisst das für die Eigentümer, wenn Asbest, Quecksilber und andere Altlasten auf dem Grundstück zum Vorschein kommen?

Verursacherprinzip aber…

Der gesunde Menschenverstand sagt einem: Wer eine Altlast verursacht hat, muss diese auch fachgerecht beseitigen und die dafür anfallenden Kosten übernehmen. Im Umweltrecht gilt tatsächlich das sogenannte Verursacherprinzip. Das Gesetz definiert dieses Verursacherprinzip jedoch nicht. Daher greift die Rechtsprechung in der Regel auf das polizeirechtliche Störerprinzip zurück. Als Verursacher des Problems mit einer Altlast gilt also, wer die rechtliche oder tatsächliche Herrschaft über den Gefahrenherd hat. Mit anderen Worten: der Eigentümer.

Wir halten fest: Der aktuelle Eigentümer eines belasteten Grundstücks wird in die Pflicht genommen, auch wenn er ohne Wissen eine Liegenschaft mit Altlasten erworben hat. Der aktuelle Eigentümer muss also für eine nachhaltige Gefahrenbeseitigung sorgen und deren Kosten auch vorschiessen, unabhängig davon, zu welcher Zeit, aus welchem Grund und durch wen die Belastung entstanden ist. Für die Behörden ist in erster Linie die Gefahrenbeseitigung wichtig. Die Frage nach der Kostenaufteilung wird in einem separaten Verfahren entschieden.

Kostenübertragung bei Immobiliensanierung möglich

Was aber, wenn der heutige Eigentümer die Kosten für die Altlastensanierung auf den Voreigentümer übertragen will? Denn dieser hat die Altlast verschuldet oder war in der Regel zumindest über die Altlast im Bilde. Hier setzt sich das Umweltschutzrecht das Ziel, eine möglichst verursachergerechte, definitive Übertragung der Kosten zu erreichen. In erster Linie soll der eigentliche Verursacher und erst sekundär der Zustandsstörer (heutiger Eigentümer) herangezogen werden. Sind mehrere Verursacher für die Verschmutzung verantwortlich, so tragen sie die Kosten im Verhältnis ihrer Anteile an der Verursachung.

Drum prüfe, wer sich an Immobilien bindet

Die Überwälzung der Kosten vom Eigentümer auf den Verursacher ist aber oft schwierig. Denn es ist nicht immer einfach festzustellen, wer für die Belastung verantwortlich ist. Vor allem, wenn der Verursacher nicht mehr lebt. Der Eigentümer wird nur dann von der Kostentragung befreit, wenn ihm der Nachweis gelingt, dass er in Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte. Ob und in welchem Ausmass dies der Fall ist, wird im konkreten Einzelfall entschieden. Auf jeden Fall empfiehlt sich vor dem Kauf einer Liegenschaft eine Kataster- und Grundbuch-Recherche durchzuführen. Denn jeder Kanton führt eine Liste mit belasteten Standorten. Zudem gilt es zu beachten, dass beim Erwerb eines Industrie- oder Gewerbegrundstücks strengere Anforderungen an die Sorgfaltspflicht gelten.

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