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Immobilien bewerten: Wie viel ist meine Immobilie wert?

Eine Immobilie bewerten ist keine Kleinigkeit. Ob Verkauf, Erbteilung, Schenkung, Finanzplanung oder Scheidung: Der Verkaufspreis einer vorhandenen Immobilie steht dabei jedes Mal im Mittelpunkt. Wichtigster Grundsatz: Nur Experten sind in der Lage, den richtigen Preis zu ermitteln.

Swiss Life Immopulse hat eigens dafür ein System entwickelt.

Ertragswertmethode? Oder doch lieber die hedonische Bewertungsmethode? Wie wärs mit der Realwertmethode? Da gäbe es auch noch die DCF- und die Praktikermethode… Was bei Dr. Google schon kompliziert tönt, ist auch in Tat und Wahrheit komplex. Wen wundert es, dass sich selbst Immobilienexperten nicht immer einig sind, wenn es um die Frage geht: «Wie viel ist die Immobilie wert?»

Der Preis ist das A und O im Immobiliengeschäft

Denn geht es um den Verkauf einer Immobilie, ist der richtige Preis mitunter der wichtigste Erfolgsfaktor. Ist er zu tief, verliert der Verkäufer bares Geld. Ist er zu hoch, riskiert man durch die längere Verkaufszeit und damit verbundene Preissenkung noch mehr Verluste. Eine Umfrage bei Immopulse-Experten zeigt: «Die korrekte und marktgerechte Schätzung des Immobilienpreises ist das A und O im Immobiliengeschäft!» Doch welche der Methoden soll es denn sein?

«Etwas von jeder», lautet die nicht gerade einfache Antwort eines der Immopulse-Experten. Der Grund: Um den Preis einer Immobilie zu schätzen, der nicht nur den Wert des Gebäudes und des Grundstücks, sondern auch den Anforderungen des gegenwärtigen Marktgeschehens gerecht wird, müssen viele Faktoren berücksichtigt werden.

Immobilien bewerten mit dem Immopulse Bewertungsansatz

Wichtig: Die im digitalen Zeitalter verfügbaren online Immobilienwertrechner sind praktisch, sie liefern jedoch lediglich eine Preisindikation, in den meisten Fällen in Form einer Preisspanne. Für die Ermittlung des wirklichen Verkaufspreises heisst das Zauberwort Immopulse Bewertungsansatz. Dieses Bewertungssystem hat Swiss Life eigens entwickelt, um Preise zu errechnen, die der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt am besten gerecht werden. In die Berechnung fliessen folgende, wichtige Faktoren mit ein:

  • Die aktuellen Immobilientransaktionen: Damit sind die tatsächlich bezahlten Kaufpreise für jüngst gehandelte, vergleichbare Immobilien gemeint.
  • Die Angebotspreise: Das sind die aktuell auf digitalen Plattformen verfügbaren Preise für zum Kauf ausgeschriebene, vergleichbare Immobilien.
  • Der hedonische Wert: Das sind Kaufpreise vergleichbarer Liegenschaften, die in den letzten zwölf Monaten bezahlt wurden.
  • Der Realwert: Dies ist der Preis, den man heutzutage unter Berücksichtigung der Altersentwertung und von Investitionen für eine Liegenschaft gleicher Grösse, auf gleich grossem Grundstück, an derselben Lage bezahlen würde.
  • Der Marktwert: Damit ist der aktuelle Richtwert für einen Verkauf der Liegenschaft unter Berücksichtigung der üblichen Bedingungen wie Lage, Objektgrösse, Gebietsattraktivität, Steuern, Verkehrsanbindung etc. gemeint. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse wie zum Beispiel der Liebhaberwert sind dabei ausgeschlossen.


Der am Ende resultierende Verkaufspreis berücksichtigt zusätzlich die Verkaufsstrategie.

Soweit alles klar?

Immobilien bewerten: Ein Fall für den Profi

Für den Laien ist damit in der Regel gar nichts klar! «Viele Daten, vor allem wenn es um tatsächlich bezahlte Preise für Immobilien geht, sind ohne breites Netzwerk und ohne eigene, grosse Verkaufstätigkeit gar nicht erhältlich», bringt es der Immobilienexperte auf den Punkt. Daher lohnt sich jeder Franken, der in die Marktwertschätzung investiert wird, gleich mehrfach: Die Immobilie wird schneller verkauft. Die Vermarktungskosten sind tiefer. Vor allem aber werden durch den richtigen Preis viele potenzielle Interessenten angesprochen. Diese hohe Nachfrage beeinflusst den Verkaufspreis positiv.

Nach einem ausführlichen Augenschein vor Ort, der detaillierten Prüfung vorhandener Dokumente wie Grundbuchauszug, Steuer- und Versicherungswerte, Pläne etc., nimmt der Immobilienexperte die Bewertung anhand des Immopulse Bewertungsansatzes vor. Im Gespräch mit dem Kunden wird daraufhin der angestrebte Verkaufspreis besprochen und erklärt. Damit ist der erste kapitale Schritt für den Immobilienverkauf gemacht.

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