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Regional starke Schwankungen bei der Entwicklung der Immobilienpreise

Die Entwicklung der Immobilienpreise ist durch grosse, regionale Unterschiede geprägt. Doch selbst innerhalb einer bestimmten Region entwickelt sich der Markt unterschiedlich, zeigt ein Bericht der UBS.

«Mittelfristig müssen Käufer von Eigenheimen davon ausgehen, dass sich die einzelnen Regionen weiterhin unterschiedlich entwickeln werden.» Zu diesem Fazit gelangt ein Bericht der UBS, der sich auf verschiedene Expertenmeinungen und die längerfristigen Bevölkerungsprognosen des Bundesamtes für Statistik, die bis ins Jahr 2045 reichen, stützt.

Preisunterschiede werden kleiner

Der genaue Blick auf die Entwicklungsszenarien der Immobilienpreise zeigt aber Erstaunliches. Denn während auch an vermeintlich krisenresistenten Toplagen die Preise für Luxusimmobilien stagnieren oder gar sinken, legen die unteren Preissegmente an weniger bevorzugten Lagen zu. «Die Preise für gute Mikrolagen sanken in den letzten Jahren stetig. Waren die Quadratmeterpreise an guten und sehr guten Mikrolagen im Jahr 2012 noch rund 20 Prozent höher als an schlechten und durchschnittlichen Lagen, ist die Differenz seither um mehr als die Hälfe zurückgegangen», steht im Bericht der UBS. Doch was ist der Grund dafür?

Immobilienpreise im günstigen Segment steigen

Günstigere Wohnungen oder solche an schlechten Lagen weisen einen überdurchschnittlich starken Preiszuwachs auf. «Zum einen weichen Interessenten aus Kostengründen auf günstigere – und oft auch kleinere Objekte – aus. Zum anderen holen Objekte an zweitklassigen Standorten auf, die zuvor über Jahre unterdurchschnittliche Preise erzielt hatten», so die UBS in ihrem Bericht. Stellt sich die Frage, wie nachhaltig diese Entwicklung ist? Darin sind sich die Experten nicht einig. Klar ist aber für alle, dass eventuelle «Preisübertreibungen im Tiefpreissegment im Fall einer schwächeren Nachfrage ein Risiko für überproportional hohe Werteinbussen bergen.»

Neu auch sinkende Preise

Die Erhebung der Transaktionspreise von Wüest Partner über den Zeitraum 2017/2018 zeigt: In einzelnen Regionen sinken die Preise für Eigenheime. Dies betrifft Standorte wie Locarno, Lugano, Leuk (VS), den Raum Jura und den Bezirk Thal (SO). Negativ sind die Zahlen der Preistrends zudem im Linthgebiet (SG) und in Sion (VS). Einen leicht rückläufigen Trend verzeichneten auch das Laufental (BL) oder der Oberaargau. Bei den Einfamilienhäusern waren ebenfalls Leuk, das Val-de-Travers (NE) und Martigny (VS) betroffen.

Robert Weinert, Ökonom bei Wüest Partner, erklärt dazu: «Im Wesentlichen ist es immer eine Kombination verschiedener Einflussfaktoren der Makrolage, welche die Entwicklung bestimmen.» Die wichtigsten Faktoren sind: das Steuerniveau, die Verkehrserschliessung mit öffentlichem und privatem Verkehr, die Bautätigkeit (und damit das Angebot auf dem lokalen Markt) sowie das absolute Preisniveau für Wohneigentum.

Soll man aufs Land oder in die Stadt?

Klar ist für die Experten: Die Immobilien- und die Mietpreise werden in den städtischen Zentren auch künftig überdurchschnittlich hoch sein. «Wenn man aber genauer nachrechnet und weitere gewichtige Kostenfaktoren wie Vermögens- und Einkommenssteuern sowie Krankenkassenprämien einbezieht, sieht man eine etwas andere Immobilienlandschaft», kommt die UBS zum Schluss.

«Wer zum Beispiel den Wohnsitz nach Altdorf im Kanton Uri verlegt, wird Ende Monat mehr im Portemonnaie haben als in fast allen grösseren Ortschaften der Schweiz. Im direkten Vergleich mit Genf, einem bekanntlich besonders teuren Pflaster, liegen die Kosten im Hauptort von Uri um rund ein Drittel tiefer. Im Mittelfeld sind Kantone wie Baselland, St. Gallen, Luzern oder Graubünden. Günstig bei den Gesamtkosten sind aber auch Randregionen in den Kantonen Obwalden, Glarus oder Appenzell Innerrhoden. Auch Schwyz schneidet kostenmässig vorteilhaft ab, was vor allem mit den tiefen Steuern zu tun haben dürfte.»

Ganz wichtig: Für einen umfassenden Vergleich im Standortwettbewerb sollte man auch das Arbeitsplatzangebot berücksichtigen. Wer sich beispielsweise in Appenzell Innerrhoden oder im Kanton Uri niederlässt, muss meist längere Pendlerzeiten und damit höher Mobilitätskosten in Kauf nehmen.

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