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Steuererklärung mit Immobilien: Gut geplant ist halb bezahlt!

Wer eine oder mehrere Immobilien besitzt, ist gut beraten, bei seiner Steuererklärung gut hinzuschauen. Wer vorausschauend plant und etwas Ordnung schafft, kann bares Geld sparen.

Ob der Eigenmietwert nun abgeschafft wird oder nicht: Der genaue Blick auf die Steuererklärung mit Immobilien ist für Wohneigentümer unerlässlich. Es stellen sich Fragen wie: Welche Auslagen kann ich vom Einkommen abziehen? Gibt es Steuersparmöglichkeiten, von denen ich nichts weiss? Mache ich für den Unterhalt einen Pauschalabzug geltend oder rechne ich die tatsächlichen Kosten ab?

Ordnung ist das halbe Leben

Dazu sagt der Hauseigentümerverband Zürich (HEV), dass Ordnung das halbe Leben sei. Wer Belege im Zusammenhang mit der Immobilie konsequent sammle und chronologisch ordne, erleichtere sich das Leben. In Jahren mit wenig Unterhaltsaufwand wählt man die Pauschale, die je nach Kanton und Haltedauer der Liegenschaft meist 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes beträgt. Der Hauseigentümer macht dann also zum Beispiel die 20 Prozent geltend und zieht zusätzlich die Hypothekarzinsen bzw. Schuldzinsen ab.

Steuererklärung für Immobilien: Werterhalt ist abzugsfähig…

Anders sieht es aus, wenn grössere Sanierungen eines älteren Gebäudes anstehen. Ein wesentlicher Teil der Auslagen kann bei der Steuererklärung abgesetzt werden. Im Wesentlichen sind folgende Auslagen vollumfänglich zum Abzug zugelassen:

  • Gebäudeunterhalt mit dem Charakter der Werterhaltung, also Maler-, Sanitär-, Spengler-, Schreiner- oder Gärtnerarbeiten. Auch laufende Nebenkosten wie Versicherungsprämien (im Zusammenhang mit der Liegenschaft) oder Serviceabos für Geräte wie Heizung, Tumbler und Waschmaschine sind zum Abzug zugelassen.
  • Ebenfalls abziehbar sind Massnahmen zum Umweltschutz und zum Energie sparen. Dazu gehört z. B. der Ersatz einer Ölheizung durch Wärmepumpe, der Einbau qualitativ guter Energiesparfenster oder auch der Einbau wirksamer Wärmedämmung.
  • Wer ein sehr altes Gebäude sein Eigen nennt, kann in den meisten Kantonen denkmalschützerische Massnahmen ebenfalls steuerlich geltend machen.

…Wertvermehrung hingegen nicht

Handelt es sich beim Umbau aber um eine echte Wertvermehrung, sind diese Kosten nicht abziehbar. Anbau zusätzlicher Flächen, Erschliessung zusätzlicher Flächen in Estrich oder Kellergeschoss als Wohnfläche, der Einbau einer Sauna oder einer Wellness-Anlage, oder der Anbau eines Wintergartens an ein Einfamilienhaus gelten als Wertvermehrung.

Auch hier gilt: Gute Planung hilft!

Spass sieht anders aus. Aber der Blick in die entsprechenden Wegleitungen und Merkblätter des zuständigen kantonalen Steueramtes ist wichtig. Denn auch steuertechnisch sollte man einen Umbau gut planen. Oft ist es sinnvoll, die Arbeiten auf mehrere Steuerperioden zu verteilen, um die Progression der Einkommenssteuern über mehrere Jahre zu brechen. Vor grösseren Investitionen sollte die Besteuerung auf jeden Fall geklärt werden.

Belege 20 Jahre aufbewahren

Von komplexen Fällen abgesehen, sind die meisten Steuerpflichtigen selbst in der Lage, die Steuererklärung mit Immobilien ohne fremde Hilfe auszufüllen. Ganz wichtig der Tipp des HEV, dass Hauseigentümer sämtliche Belege und Quittungen auch von wertsteigernden Investitionen über 20 Jahre sammeln und aufbewahren sollten! Der Grund: Sollte die Immobilie mal verkauft werden, ist die Grundstückgewinnsteuer fällig. Und diese ist umso tiefer, je mehr wertsteigernde Investitionen angerechnet werden können.

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