Wohneigentum kaufen und vermieten: Chancen und Risiken

Auf 20 Prozent schätzen Experten laut Handelszeitung den Anteil an Stockwerkeigentum, der in der Schweiz weitervermietet wird. Die Tendenz ist steigend. Der Grund: Das Sparkonto kostet beinahe mehr als es einbringt und auf dem Wertpapiermarkt haben viele private Anleger schlechte Erfahrungen gemacht. Mit den tiefen Hypothekarzinsen hingegen locken auf den ersten Blick Traumrenditen von fünf bis sieben Prozent, die sogenannte «Feierabendvermieter» durch private Vermietung erzielen können.

Nur mit günstigen Objekten

Wie das Handelsblattberichtet, haben die Bankenfestgestellt, dass immer mehrPrivate eine Hypothek mit demModell «buy to let» (kaufen,um zu vermieten) nachfragen.Obwohl Banken das Risiko der«buy to let»-Strategie höhereinschätzen als bei Eigennutzung einer Wohnung, werden diese Immobilien oft noch mit den marktüblichen 80 Prozent Hypothekarbelehnung finanziert. Ein Modell, das sich für den Eigentümer aber nur rechnet, wenn der Immobilienpreis vernünftig ist und die Zinsen nicht übermässig ansteigen. Für den Hauseigentümerverband ist klar: Nur kleinere Wohnungen ausserhalb der Zentren kommen für dieses Modell in Frage. Für Einfamilienhäuser oder Wohnungen im Hochpreissegment werde es zunehmend schwieriger, ausreichend hohe Mieten zu erzielen.

Tipps für Feierabendvermieter

Es gilt dasselbe wie bei jeder Investition: Die Chancen vorsichtig bewerten und die Risiken nicht kleinreden. Denn: Wie lange sich die tiefen Zinsen noch halten, können selbst Experten nur sehr schwer einschätzen. Es macht also Sinn, ein paar Tipps zu befolgen, wenn man als Privater in die Immobilienvermietung einsteigen will.

• Hohe Preise meiden: Seit 15 Jahren steigen die Immobilienpreise. Nur, wer ein Objekt günstig erstehen kann, sollte an «buy to let» denken. Beim Kauf älterer, günstiger Liegenschaften muss man zudem auf Baumängel und «Unterhaltsstau» achten.
• Klumpenrisiko beachten: Nicht das ganze Vermögen in Immobilien investieren. Steigen die Zinsen und/oder fallen die Immobilienpreise, kommt das böse Erwachen schnell.
• Hypotheken limitieren: «buy to let»-Immobilien mit 80 Prozent zu belehnen, ist zu hoch. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer das Risiko.
• Mit Nettorendite rechnen: Bei der Renditeberechnung müssen Unterhalt und eigener Arbeitsaufwand für die Immobilie mitgerechnet werden. Zudem müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Mögliche Leerstände der Immobilien und Zahlungsunfähigkeit der Mieter müssen ebenfalls in die Renditeüberlegung miteinbezogen werden.
• Stockwerkeigentum beachten: Die anderen Stockwerkeigentümer entscheiden immer mit, wenn es um Renovationen und bauliche Anpassungen geht. Wer zudem an eine Vermietung per «Air B&B» und Co. denkt, muss wissen, dass sich dies mit einer kleinen Anpassung des Stockwerkeigentumsreglements sehr schnell unterbinden lässt.

Fazit

Wer günstig an eine Immobilie kommt und überlegt handelt, hat mit «buy to let» ein gutes Instrument in der Hand, um einen Teil seines Vermögens langfristig gewinnbringend anzulegen und damit auch für das Alter vorzusorgen. Von übereilten Kaufentscheiden, bei denen obige Tipps nicht oder ungenügend in Betracht gezogen werden, ist entschieden abzuraten.