Déclaration fiscale et biens immobiliers: bien planifier pour payer moins!

Vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers? Vous avez tout intérêt à étudier de près votre déclaration fiscale. En planifiant bien les choses et avec un peu d’ordre, il est possible de faire des économies.

Que la valeur locative propre soit supprimée ou non: pour les propriétaires, un examen attentif de la déclaration fiscale avec biens immobiliers est indispensable. Voici une liste des questions les plus fréquentes: Quelles dépenses puis-je déduire de mes revenus? Existe-t-il des possibilités d’économies fiscales dont je n'aurais pas connaissance? Dois-je faire valoir une déduction forfaitaire pour l’entretien de mon bien ou dois-je décompter les frais réels?

L’ordre est essentiel

L’Association Suisse des Propriétaires Fonciers (APF) à Zurich souligne que l’ordre est essentiel. Pour se simplifier la vie, il faut conserver systématiquement les justificatifs en lien avec le bien immobilier et les classer par ordre chronologique. Pour les années avec peu de dépenses d’entretien, on choisit les forfaits qui atteignent généralement 10 à 20% de la valeur locative propre selon le canton et la durée de détention du bien immobilier. Le propriétaire fait par exemple valoir les 20% et déduit également les intérêts hypothécaires et/ou les intérêts passifs.

Déclaration fiscale et biens immobiliers: la préservation de la valeur est déductible...

Les choses sont différentes si d’importants travaux d'assainissement doivent être effectués sur un bâtiment ancien. Une grande partie des dépenses peut être déduite dans la déclaration fiscale. De manière générale, les dépenses suivantes sont pleinement déductibles:

  • entretien du bâtiment pour en préserver la valeur. Cela inclut les travaux de peinture, plomberie, de ferblanterie, menuiserie ou jardinage; De même, les charges courantes comme les primes d’assurance (liées à l’immeuble), les abonnements de service de chauffage, sèche-linge et lave-linge sont déductibles.
  • Les mesures qui contribuent à la protection de l’environnement et aux économies d’énergie sont également déductibles. En font notamment partie le remplacement d’un chauffage au fioul par une pompe à chaleur, l’installation de fenêtres de haute qualité permettant des économies d'énergie ou l’installation d’une isolation thermique efficace.
  • Le propriétaire d’un bâtiment très ancien peut, dans la plupart des cantons, déduire également des frais dédiés à la protection des monuments historiques.

....mais pas l’augmentation de la valeur

Si la transformation entraîne une véritable augmentation de la valeur, ces frais ne sont alors pas déductibles. L’ajout de surfaces supplémentaires, l’exploitation de surfaces habitables supplémentaires au sous-sol ou au grenier comme surface habitable, l’installation d'un sauna ou d’un équipement de bien-être ou l’ajout d'une véranda à une maison individuelle sont considérés comme des mesures augmentant la valeur du bien.

Le principe est le même: une bonne planification est utile!

Certes, ce n’est pas une tâche très réjouissante. Mais il est important de bien étudier les directives et les notices de l’office des contributions cantonal compétent. En effet, toute transformation du bâtiment exige une bonne planification, également sur le plan fiscal. Bien souvent, il est judicieux de répartir les travaux sur plusieurs périodes fiscales afin de fragmenter la progression des impôts sur le revenu sur plusieurs années. Il faut dans tous les cas clarifier la question de l’imposition avant d’entreprendre tout investissement majeur.

Conserver les justificatifs pendant 20 ans

Hormis les cas complexes, la plupart des contribuables sont en mesure de remplir leur déclaration fiscale avec biens immobiliers sans aide extérieure. Un conseil important de l’APF à retenir: les propriétaires doivent regrouper et conserver pendant 20 ans tous les justificatifs et factures, y compris  pour les investissements augmentant la valeur. En effet, en cas de vente du bien, l'impôt sur les gains immobiliers est exigible. Et celui-ci sera d’autant plus bas si l’on est en mesure de déduire le plus grand nombre possible d'investissements augmentant la valeur.

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