Evaluation immobilière: un expert a toutes les cartes en main

Lors de l’achat, de la vente ou de l’héritage d’un bien immobilier, son prix est déterminant. Mais comment calcule-t-on la juste valeur d’une maison ou d’un appartement? A quoi faut-il faire attention?

Se baser sur une estimation immobilière

Francesco Sessa, expert en immobilier, est catégorique: «Pour recommander à un client un juste prix de vente ainsi qu’une stratégie de commercialisation efficace, il est indispensable de procéder d’abord à une évaluation immobilière.» Pour cela, il faut bien sûr faire appel à un spécialiste externe. En effet, seule une approche objective, dénuée de tout lien affectif avec le bien, permet d’aboutir à une estimation professionnelle de la valeur de marché.

Evaluer le bien selon un processus clair

«Avant la visite, j’étudie la documentation. Ainsi, je me fais une première idée du bien immobilier», explique Francesco Sessa. Notre expert se rend ensuite sur place afin d’évaluer le bien selon des critères tels que l’état général, les besoins en rénovations, l’équipement, l’état des appareils, les travaux déjà menés, etc. La micro-situation du bien immobilier joue également un rôle. «Il s’agit par exemple de la vue, de l’ensoleillement, du bruit, de la proximité des transports en commun, des écoles et des commerces», précise notre expert.

Evaluer un bien en PPE

Dans le cas d’un bien en PPE, l’état général de l’immeuble est très important. Or, pour constater par exemple des défauts cachés, il faut avoir de l'expérience en la matière, souligne Francesco Sessa: «Ici, mon expérience m’est très précieuse. Pour une personne qui n’effectue que quelques ventes et estimations par an, il est très difficile d’évaluer ce type de biens.»

Estimer le prix de marché

Les résultats de l’analyse des documents et de la visite sont ensuite intégrés à l’évaluation immobilière. Pour estimer le prix de marché, Immopulse applique un modèle développé à l’interne, explique son directeur Philipp Urech. «Alors que la plupart des évaluations se fondent sur des méthodes uniques, nous intégrons différents types d’évaluation à notre modèle. L’avantage: avec ce système, nous compensons les faiblesses de chaque modèle et discernons immédiatement les cas particuliers. Nous obtenons ainsi un prix particulièrement fiable.»

Un expert a toutes les cartes en main

C’est seulement après la visite que l’évaluation immobilière peut réellement démarrer. Pour calculer la valeur de marché d’un bien, Swiss Life Immopulse se fonde sur quatre piliers: la valeur de la substance, la valeur de biens comparables négociés aujourd’hui et par le passé et enfin, la valeur des biens actuellement en vente. «Ce modèle d’évaluation est complexe et prend beaucoup de temps, confie Philipp Urech. Seuls les experts aguerris sont en mesure d’assembler avec succès toutes les pièces du puzzle. En outre, ce modèle nécessite de nombreux chiffres de vente réels provenant du marché immobilier. Seule une entreprise qui a elle-même vendu un grand nombre de biens en Suisse dispose de données suffisantes.»

Pour les plus de 60 experts en immobilier de Swiss Life Immopulse, une chose est claire: définir le juste prix est un facteur crucial pour réussir la vente d’un bien immobilier. Allié à une commercialisation efficace, il le juste prix est la clé d’une vente couronnée de succès.

Vous trouverez davantage d’informations et d’autres nouvelles dans l’émission de mai d’Immopulse.TV NEWS.