Evolutions régionales contrastées des prix de l’immobilier

L’évolution des prix de l’immobilier est marquée par d’importantes disparités régionales. Le marché au sein même des régions évolue lui aussi différemment, selon un rapport d’UBS.

«A moyen terme, les acquéreurs de biens doivent s’attendre à des évolutions différentes selon les régions.» C’est la conclusion d’un rapport d’UBS, s’appuyant sur l’avis de différents experts et sur des prévisions de population à long terme de l’Office fédéral de la statistique, s’étendant jusqu’en 2045.

Les écarts de prix se réduisent

Un regard plus précis sur les scénarii d’évolution des prix de l’immobilier révèle toutefois une donnée étonnante. En effet, tandis que les prix du secteur des biens de luxe prétendument résistant aux crises stagnent voire baissent, les segments de prix inférieurs aux emplacements moins favorables s’apprécient. «Les prix des bonnes micro-situations n’ont cessé de baisser ces dernières années. Alors qu’en 2012, les prix au mètre carré pour les micro-situations de bonne et très bonne qualité dépassaient encore d’environ 20% ceux de leurs homologues ayant une mauvaise et moyenne situation, aujourd’hui, l’écart s’est resserré de plus de la moitié», indique le rapport d’UBS. Quelle en est la raison?

Appréciation de la valeur dans le segment bon marché

Les logements moins coûteux ou situés dans des emplacements de moindre qualité affichent une forte hausse de prix, supérieure à la moyenne. « D’une part, les acquéreurs potentiels se tournent vers des objets moins onéreux – et souvent plus petits – pour des raisons de coûts. D’autre part, les logements situés dans des emplacements de seconde classe et dont les prix étaient auparavant inférieurs à la moyenne depuis des années sont en train de rattraper leur retard», peut-on lire. Toute la question est de savoir si cette évolution est appelée à durer. Et les experts sont loin d’être unanimes. Cela étant, ils s’accordent sur le fait que «si la demande baisse, les prix démesurés dans la fourchette basse des prix entraînent un risque de perte de valeur supérieur à la moyenne.»

Des prix en baisse, un phénomène nouveau

Les prix des transactions relevés par Wüest Partner sur la période 2017/2018 permettent de faire plusieurs constats. Les prix des maisons reculent dans certaines régions, comme à Locarno, à Lugano, à Loèche (VS), dans le Jura et dans le district de Thal (SO). Dans la région de la Linth (SG) et à Sion (VS), les prix reculent également. Quant aux régions du Laufonnais (BL) et de Haute-Argovie, elles ont enregistré une légère tendance baissière. S’agissant des maisons individuelles, Loèche (VS), le Val-de-Travers (NE) et Martigny (VS) ont également subi une baisse.

Robert Weinert, économiste chez Wüest Partner, explique: «Pour l’essentiel, l’évolution est toujours déterminée par une combinaison de facteurs influençant la macro-situation.» Les facteurs les plus importants sont le niveau de taxation, l’accessibilité en transports publics et privés, l’activité de construction (et donc l’offre sur le marché local) et le niveau absolu des prix des logements en propriété.

Ville ou campagne: où habiter?

Une chose est claire pour les experts: le fossé devrait s’élargir de manière supérieure à la moyenne entre logements en propriété et logements locatifs. «Si vous faites un calcul plus précis et incluez d’autres facteurs de coûts importants tels que les impôts sur la fortune et sur le revenu, ainsi que les primes d’assurance maladie, vous porterez un regard un peu différent sur le paysage immobilier», conclut UBS.

«Imaginez que vous déménagiez à Altdorf dans le canton d’Uri: à la fin du mois, il vous restera plus dans votre portefeuille que si vous viviez dans quasiment n’importe quelle grande ville suisse. À titre de comparaison, par rapport à Genève, une ville connue pour ses prix exorbitants, le coût de la vie est moins élevé d’environ un tiers dans la capitale d’Uri. En milieu de classement, on trouve des cantons comme Bâle-Campagne, Saint-Gall, Lucerne et les Grisons. Mais les régions périphériques des cantons d’Obwald, de Glaris et d’Appenzell Rhodes-Intérieures sont aussi avantageuses si l’on regarde les coûts totaux. Dans le canton de Schwyz, les résidents s’en sortent également bien en termes de coûts, probablement grâce au faible niveau d’imposition.»

Et surtout, en cas de déménagement dans un lieu fiscalement avantageux, il convient aussi de tenir compte de l’offre d’emploi. Les personnes élisant domicile à Appenzell Rhodes-Intérieures ou dans le canton d’Uri, par exemple, doivent le plus souvent composer avec des temps de trajet plus longs et donc des frais de mobilité supérieurs.

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