Rénovation de bien immobilier: que faire si le site est contaminé?

Les conditions pour transformer des biens immobiliers anciens n’ont jamais été aussi bonnes. En particulier les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un soutien financier des pouvoirs publics et apportent des avantages fiscaux. Mais que faire si lors de l’assainissement il s’avère que le site est contaminé?

Sous le toit, dans les murs ou dans le sol, il n’est pas rare que les immeubles anciens recèlent des substances nocives. Si un bien immobilier doit être assaini en raison d’une pollution, on parle de «site contaminé». Mais quelles sont les conséquences pour les propriétaires si leur site contient de l’amiante, du mercure ou d’autres types de pollution?

Principe du pollueur-payeur, mais…

Si quelqu’un contamine un site, il est tenu de veiller à l’élimination professionnelle des déchets et de prendre en charge les frais occasionnés. Simple question de bon sens! Si le droit de l’environnement connait en effet un tel principe, il a toutefois omis de le définir concrètement. Raison pour laquelle la jurisprudence se réfère généralement au «principe du perturbateur» tel qu’il est appliqué dans le droit de la police. Dans le cas d’un site contaminé, la personne à l’origine du problème est donc celle qui a le contrôle légal ou réel de la source du danger. En d’autres termes, cette personne est le propriétaire.

Conclusion: le propriétaire actuel d’un terrain contaminé est tenu comme responsable, même s’il a acquis un terrain pollué à son insu. Le propriétaire actuel doit donc veiller à une élimination durable des risques et avancer les dépenses, et ce, quel que soit le moment, la raison ou la personne à l’origine de la contamination. Pour les autorités, c’est avant tout l’élimination des risques qui est essentielle. La question de la répartition des coûts ne sera tranchée que dans le cadre d’une procédure ultérieure.

Possible transfert des coûts en cas d’assainissement

Mais que se passe-t-il si le propriétaire actuel souhaite transférer les coûts pour l’assainissement du site contaminé à l’ancien propriétaire? En effet, celui-ci est à l’origine de la contamination ou en avait du moins généralement conscience. Dans ce contexte, le droit de la protection de l’environnement a pour objectif d’assurer un transfert définitif des coûts, en tenant compte autant que possible du principe de causalité. En premier lieu, c’est le véritable responsable qui est mis à contribution, vient ensuite seulement le «perturbateur par situation» (propriétaire actuel). Lorsque plusieurs personnes sont responsables de la pollution, elles supportent les coûts de façon proportionnelle, à hauteur de leur contribution respective.

Réfléchir à deux fois avant l’achat

Répercuter les coûts sur le pollueur n’est pas toujours une mince affaire. En effet, il n’est pas toujours facile de déterminer qui est véritablement responsable de la pollution. La répercussion devient même impossible lorsque le pollueur est décédé. Le propriétaire est seulement libéré de la prise en charge des frais s’il peut prouver que malgré toutes les diligences déployées il ne pouvait raisonnablement pas connaître l’existence de la contamination. La question de savoir si tel est véritablement le cas et dans quelle mesure est tranchée de façon concrète, au cas par cas. Il est toutefois fortement recommandé d’effectuer une recherche auprès du cadastre et du registre foncier avant de procéder à l’achat d’un bien. En effet, chaque canton tient une liste des sites pollués. Notons aussi que les exigences en matière de diligence sont plus strictes si le bien est un immeuble industriel ou commercial.

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