Vente d’un bien immobilier: quels coûts?

En théorie, vendre un bien rapporte de l’argent. Toutefois, cette opération ne va pas sans certains frais. Le blog Immopulse vous donne les clés pour mieux comprendre.

Un changement de propriétaire, que ce soit dans le cas d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement, engendre des coûts. Les frais de notaire, les honoraires du courtier, les émoluments du bureau du registre foncier et éventuellement les droits de mutation doivent être réglés. La cédule hypothécaire, les coûts de mise sur le marché et l’impôt sur les gains immobiliers sont autant de postes de dépenses additionnels.

Difficulté supplémentaire: les tarifs, frais et taux d’imposition varient d’un canton à l’autre, et parfois d’une commune à une autre. La liste suivante vous présente les différents types de frais et les personnes devant s’en acquitter.

  • Frais de notaire: le notaire perçoit des honoraires pour l’établissement et l’authentification du contrat, ainsi que pour l’inscription auprès du registre foncier. Le montant varie d’un notaire à un autre, parfois d’un canton à un autre également. Les cantons où les frais sont les plus importants sont ceux du Valais, de Genève, de Berne et du Tessin. Les honoraires les moins élevés sont dans les cantons de Schwyz, d’Appenzell Rhodes-Extérieures, de Schaffhouse et de Zoug. A Berne, par exemple, ils sont de 0,5% du prix d’achat, contre 0,1% à Zurich. Généralement, et c’est une disposition fixée au contrat de vente, les frais de notaire sont supportés par le vendeur comme par l’acheteur. Dans les cantons où le montant des honoraires n’est pas réglementé, il est judicieux de comparer les offres des différentes études.
  • Droits de mutation: ils sont le plus souvent perçus par le canton, et dans certains, par les communes également. La réglementation des tarifs est très variable. Le canton de Neuchâtel affiche le taux le plus élevé avec 3,3%, alors que cet impôt n’existe pas dans celui de Zurich. La personne redevable de ces droits, l’acheteur, le vendeur, ou les deux, varie également en fonction des cantons.
  • Emoluments du registre foncier: là encore, les variations sont importantes. Dans certains cantons, ils sont calculés en fonction de la charge de travail. La plupart du temps, ils sont forfaitaires. L’acheteur comme le vendeur sont mis à contribution, une disposition figurant dans le contrat de vente.
  • Cédule hypothécaire: les frais d’établissement de nouvelles cédules hypothécaires sont compris entre 0,1% et 0,3% du montant de la cédule et sont dus par l’acheteur.
  • Impôt sur les gains immobiliers: il diffère d’une commune à l’autre et dépend majoritairement de la durée de possession du bien. Il est calculé à partir de la différence entre les prix d’achat et de vente. L’ensemble des investissements et frais engagés et porteurs de plus-value pour la vente, comme les honoraires du courtier, les dépenses pour les annonces, les droits de mutation, les émoluments du registre foncier etc. sont déductibles. Evidemment, cet impôt est supporté par le vendeur.
  • Honoraires du courtier: le principe suivant prévaut: un bon courtier n’est jamais trop coûteux car il s’assure que le bien soit vendu le plus rapidement possible à un bon prix. C’est pourquoi il est important de faire appel à des experts en immobilier qui disposent d’une fine connaissance du marché local, d’un réseau, et qui connaissent éventuellement de potentiels acheteurs. En pratique, les honoraires convenus représentent généralement 3% du prix de vente, en fonction du type et de l’emplacement du bien. Outre le courtage, le courtier est en droit de facturer les frais de déplacement, de publicité, de parcellement et autres dépenses en lien avec la vente du bien immobilier. Ces dépenses doivent être définies dans le contrat de courtage, en précisant un montant fixe, un plafond de coûts ou une répercussion directe des coûts.
  • Coûts de mise sur le marché: les frais de publicité, de préparation du bien (de home staging par exemple), de son évaluation, du panneau «à vendre» etc. sont à la charge du vendeur. Le marketing numérique propose aujourd’hui de nombreuses possibilités offrant un rapport coût/bénéfice supérieur à celui des stratégies marketing traditionnelles.

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