Forti oscillazioni regionali nell’evoluzione dei prezzi immobiliari

L’evoluzione dei prezzi immobiliari è caratterizzata da ampie differenze regionali. Secondo quanto dimostrato da un rapporto di UBS, però, il mercato segue evoluzioni differenti anche all’interno della stessa regione.

«Nel medio termine gli acquirenti di abitazioni devono supporre che le singole regioni continueranno ad avere evoluzioni differenti». Questa è la conclusione a cui giunge il rapporto di UBS, basandosi sulle opinioni di diversi esperti e sulle previsioni demografiche a lungo termine dell’Ufficio federale di statistica fino al 2045.

Le differenze di prezzo si riducono

Uno sguardo attento agli scenari di evoluzione dei prezzi immobiliari mette in luce un aspetto sorprendente. Infatti, mentre nei luoghi presumibilmente più prestigiosi e resistenti alle crisi i prezzi degli immobili di lusso sono in stagnazione o addirittura in discesa, i segmenti di prezzo più bassi nelle posizioni meno pregiate sono in salita. «Negli ultimi anni i prezzi nei buoni microcontesti sono diminuiti in modo costante. Se nel 2012 i prezzi a metro quadro nei microcontesti buoni o ottimi si attestavano ancora al 20 per cento al di sopra dei microcontesti medi o pessimi, nel frattempo la differenza si è ridotta di oltre la metà», si legge nel rapporto di UBS. A cosa è dovuto questo sviluppo?

I prezzi degli immobili nei segmenti più convenienti sono in aumento

Gli appartamenti più economici o nelle posizioni meno pregiate hanno fatto registrare un incremento di prezzo superiore alla media. «Da un lato i potenziali acquirenti ripiegano su immobili più convenienti e spesso anche più piccoli. Dall’altro, gli immobili con ubicazioni di seconda categoria, che per anni hanno fatto segnare prezzi inferiori alla media, ora stanno recuperando terreno», così UBS nel suo rapporto. Rimane da capire quanto sia duratura questa evoluzione. Su questo aspetto gli esperti non sono concordi. Per tutti è chiaro però che «in caso di indebolimento della domanda, le eventuali esagerazioni nei prezzi del segmento più basso nascondono il rischio di perdite di valore decisamente elevate».

Ora anche prezzi in discesa

Il rilevamento dei prezzi di transazione di Wüest Partner nel periodo 2017/2018 lo dimostra: in singole regioni i prezzi delle abitazioni stanno diminuendo. Questo riguarda le ubicazioni come Locarno, Lugano, Leuk (VS), la regione dello Giura e il distretto di Thal (SO). La tendenza dei prezzi è negativa anche nell’area della Linth (SG) e a Sion (VS). Si registra una lieve tendenza al ribasso anche nel distretto di Laufen (BL) o nell’Alta Argovia. Nell’ambito delle case unifamiliari, la tendenza riguarda anche Leuk, Val-de-Travers (NE) e Martigny (VS).

Robert Weinert, economista di Wüest Partner, afferma: «Nella sostanza l’evoluzione è determinata sempre da una combinazione di fattori del macrocontesto. I fattori principali sono: il livello delle imposte, gli allacciamenti con i mezzi pubblici e privati, l’attività edilizia (e quindi l’offerta sul mercato locale) e il livello di prezzo assoluto della proprietà d’abitazioni.

Meglio la campagna o la città?

Gli esperti ne sono sicuri: i prezzi degli immobili e le pigioni nei centri cittadini rimarranno superiori alla media anche in futuro. «Da un’analisi più attenta, tenendo conto di altri fattori importanti, come le imposte sul reddito e sulla sostanza e i premi delle casse malati, emerge un panorama immobiliare un po’ diverso», conclude UBS.

«Trasferendo il domicilio ad Altdorf nel Canton Uri, alla fine del mese ci si trova con un portafoglio più ricco rispetto a quasi tutte le grandi località della Svizzera. Nel confronto diretto con Ginevra, una città notoriamente costosa, le spese nel capoluogo di Uri sono più basse di circa un terzo. Nella fascia media si trovano Cantoni come Basilea Campagna, San Gallo, Lucerna e i Grigioni. Convenienti dal punto di vista delle spese complessive sono anche le aree periferiche nei cantoni Obvaldo, Glarona e Appenzello Interno. Anche Svitto fa registrare costi ridotti, il che probabilmente è dovuto soprattutto alle imposte basse».

Molto importante: per un raffronto completo della competitività della posizione, non può essere trascurata l’offerta di posti di lavoro. Ad esempio, stabilendo il proprio domicilio in Appenzello Interno o nel Canton Uri, bisogna aspettarsi tempi di viaggio maggiori e costi più alti della mobilità.

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