Risanare un immobile: come mi libero dei detriti?

Mai c’è stato un momento più propizio di quello presente per risanare gli immobili ormai vecchi. Infatti i risanamenti energetici vengono incentivati finanziariamente dallo Stato e sono convenienti anche dal punto di vista fiscale. Ma cosa accade quando si risana un immobile e si generano detriti?

È ininfluente che si tratti del tetto, delle pareti o del pavimento: gli inquinanti possono trovarsi dappertutto, soprattutto negli immobili più vecchi. Se un immobile deve essere risanato a causa della presenza di questi detriti, si parla di “sito contaminato”. Ma cosa significa per i proprietari se nell’immobile risultano tracce di amianto, mercurio o altri inquinanti?

Principio di causalità ma…

Il buon senso ci dice che chi trova inquinanti, deve anche occuparsi del loro smaltimento e accollarsi i costi. Nel diritto ambientale si applica effettivamente il cosiddetto principio di causalità ma il legislatore non ne dà una definizione. Di conseguenza, la giurisprudenza si basa di norma sui principi dell’azione di polizia. Chi possiede legalmente ed effettivamente il sito contaminato è anche considerato la persona che ha causato il problema perché ha “generato” i detriti in questione. In altre parole, il proprietario.

Quindi l’attuale proprietario di un sito contaminato è tenuto a occuparsi degli inquinanti, anche se ha acquistato l’immobile senza essere a conoscenza della loro presenza. L’attuale proprietario deve quindi provvedere allo smaltimento sostenibile degli inquinanti e accollarsi i costi, indipendentemente da quale momento e per quale motivo questi rifiuti speciali si sono creati. Per le autorità è importante in primo luogo eliminare i rischi. La questione della ripartizione dei costi viene risolta separatamente.

Trasferimento dei costi per il risanamento di un immobile: possibile

E se l’attuale proprietario volesse trasferire i costi per il risanamento al vecchio proprietario? Quest’ultimo, infatti, è responsabile della presenza degli inquinanti o perlomeno ne era a conoscenza. In questo ambito il diritto ambientale si prefigge l’obiettivo di conseguire un trasferimento definitivo dei costi il più possibile conforme al principio di causalità. L’obiettivo principale è quello di individuare il vero responsabile e secondariamente il perturbatore per situazione (odierno proprietario). Se sono più persone ad essere responsabili dell’inquinamento, esse devono sostenere i costi proporzionalmente alla loro parte di responsabilità.

Pertanto è sempre opportuno sapere chi ha avuto a che fare con un immobile

Il trasferimento dei costi dal proprietario al responsabile è spesso però complicato. Perché non è sempre facile determinare la responsabilità di una persona. Soprattutto se la persona non è più in vita. Il proprietario è esonerato dalla spesa solo se è in grado di dimostrare di non essere stato a conoscenza della problematica pur avendo adoperato tutta la cura del caso. Nel singolo caso concreto si deciderà, poi, se e in quale misura potrà avvenire questo trasferimento. In ogni caso, prima di acquistare un immobile è consigliabile effettuare una ricerca nel catasto e nel registro fondiario. Ogni cantone, infatti, tiene un elenco dei siti contaminati. Occorre inoltre osservare che, al momento dell’acquisto di un terreno industriale o commerciale, si applicano requisiti più severi in materia di diligenza.

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