Valutare correttamente gli immobili è un’arte

Nello stimare il valore del proprio immobile, spesso i proprietari si sbagliano di molto. Sono queste le conclusioni di un rapporto di UBS. Quali sono le cause di questi errori di valutazione e quali sono le conseguenze? Il blog di Immopulse ha svolto le dovute ricerche.

Un sondaggio tra gli agenti immobiliari in Germania lo dimostra: quasi un proprietario su due sopravvaluta il valore della sua abitazione. Spesso le stime immobiliari si attestano tra il 20 e il 40 per cento al di sopra del valore reale.

Anche i professionisti sopravvalutano gli immobili

Stando a un rapporto online di UBS, si tratta di una situazione frequente anche in Svizzera. A sbagliare le stime però non sono solo i privati. Anche gli agenti immobiliari sovrastimano i prezzi. Tuttavia, mentre i proprietari degli immobili sopravvalutano la propria abitazione per motivi affettivi, gli agenti immobiliari cercano di acquisire mandati di vendita lucrativi promettendo ai venditori stime del prezzo eccessive.

Tempi di vendita maggiori, prezzi più bassi

Le conseguenze in entrambi i casi possono essere devastanti. Secondo UBS, a seconda dell’immobile e del luogo, se il venditore presuppone un prezzo elevato, la probabilità di successo non è superiore alla possibilità di una vincita alla lotteria. Andare sul mercato con prezzi fantasiosi, infatti, può essere controproducente. Se l’offerta di vendita è fuori mercato, il proprietario rimane con l’immobile invenduto. Nelle menti dei potenziali acquirenti si consolida l’impressione di un prezzo eccessivo. Le offerte prolungate e le progressive riduzioni di prezzo sono controproducenti e dissuasive. Alla fine, ammesso che la vendita vada a buon fine, spesso l’immobile viene ceduto al di sotto del prezzo realizzabile con una valutazione realistica di un vero esperto.

La posizione è decisiva

UBS ne è sicura: «Le difficoltà di una corretta valutazione di mercato dipendono dal fatto che i prezzi sono soggetti a variazioni estreme da un luogo all’altro». Mentre nel Canton Zurigo un metro quadrato di terreno edificabile costa quasi ovunque dai 2 000 franchi in su, nel Giura, nella Svizzera orientale e nel Canton Soletta possono essere acquistati terreni a prezzi molto inferiori. Nell’Alto Vallese possono essere raggiunti anche prezzi inferiori a 200 franchi al metro.

«I prezzi di appartamenti sostanzialmente identici, con la stessa superficie e dello stesso anno di costruzione, possono variare anche del 40 o 50 per cento nella stessa regione», scrive UBS. Le ragioni stanno nelle diverse condizioni di sviluppo demografico, centralità e collegamenti, ma anche di offerta di mercato e attività edilizia in determinati comuni e regioni.

C’è bisogno di esperti immobiliari affidabili

Esperienza, competenza e fiducia sono decisive nelle stime immobiliari. Infatti, non è semplice far capire a un proprietario di un immobile che la sua idea del prezzo è lontana dalla realtà o che è stato adescato da un presunto esperto con aspettative eccessive. In questa situazione dall’esperto immobiliare ci si aspetta una prova della valutazione realistica del prezzo. Questo presuppone un’ampia conoscenza del mercato, competenza ed esperienza prima che il cliente possa riacquistare fiducia. Su queste basi poggia la stima del prezzo di mercato di Immopulse che unisce vari modelli di stima e funge da orientamento per gli esperti immobiliari di Immopulse. Questo approccio garantisce che le valutazioni immobiliari eccessive non siano oggetto di discussione.

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